(Ảnh: Adobe stock)

1. Các quy định trước đây (trước khi Chính phủ ban hành NĐ 115/2024/NĐ-CP)

Việc thành lập doanh nghiệp dự án trước đây được quy định tại Luật Đấu thầu và Nghị số 25/2020/ND-CP quy định về việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.
Tuy vậy,  quy định của Luật Đấu thầu và Nghị định 25/202/0/ND-CP tại thời điểm áp dụng còn tưong đối đơn giản, theo đó, các văn bản này chỉ quy định về việc thành lập doanh nghiệp DA như sau:

• Luật đấu thầu quy định: “Doanh nghiệp dự án là doanh nghiệp do nhà đầu tư thành lập để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư hoặc dự án đầu tư có sử dụng đất” (khoản 10 Điều 4).
• NĐ 25/2020 quy định: “Sau khi có quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư, nhà đầu tư quyết định thành lập doanh nghiệp dự án để thực hiện dự án hoặc trực tiếp thực hiện dự án. Việc tổ chức quản lý, hoạt động, giải thể doanh nghiệp dự án thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đầu tư và hợp đồng dự án” (Điều 58).

Đối với việc triển khai thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, Điều 60 NĐ 25/2020/NĐ-CP quy định:

“Điều 60. Triển khai thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

Sau khi ký kết hợp đồng, bên mời thầu, nhà đầu tưphối hợp với cơ quan chuyên ngành trình cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Nhà đầu tư nộp giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2) và giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền (M3) được đề xuất trong hồ sơ dự thầu cho cơ quan quản lý nhà nước có chức năng căn cứ tiến độ thỏa thuận tại hợp đồng. Không tính lãi vay đối với chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối vớinhà đầu tư trúng thầu:

a) Sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tưáp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CPngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu có).

b) Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nhà đầu tư trúng thầu triển khai thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định tại hợp đồng, pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai, quy hoạch, nhà ở, kinh doanh bất động sản và các pháp luật khác có liên quan”.

Đến NĐ 31/2021/NĐ-CP, Điều 60 nêu trên đã được sửa đổi, bổ sung đối tượng Doanh nghiệp DA vào nội dung quy định, cụ thể:

“Thay thế cụm từ “nhà đầu tư” thành “nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án”, “nhà đầu tư trúng thầu” thành “nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án” (khoản 9, Điều 108).

=> Như vậy, tính đến NĐ 31/2021/NĐ-CP, khái niệm doanh nghiệp dự án, nguyên tắc thành lập DN dự án và quyền của DN dự án trong việc được giao đất để thực hiện dự án theo quy định tại hợp đồng thực hiện dự án đã được quy định tương đối rõ. Tuy vậy, thực tế triển khai phát sinh một số câu hỏi mà phải vận dụng các quy định tại Luật doanh nghiệp, Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS để trả lời, ví dụ:

• Việc thành lập DN dự án được đặt ra tại thời điểm nào?
• DN dự án được tổ chức theo mô hình gì?
• Mối quan hệ pháp lý của DN dự án với Nhà đầu tư trúng thầu?
• Ngành nghề hoạt động của DN dự án? Vốn điều lệ của DN dự án phải đáp ứng điều kiện nào?

2. Quy định hiện tại theo NĐ 115/2024/NĐ-CP

Trong bối cảnh hiện tại, khi Chính phủ đã ban hành Nghị định 115/2024/NĐ-CP quy định một số điều, biện pháp thi hành Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất thay thế cho ND 25/2020 nêu trên, các vấn đề liên quan đến việc thành lập DNDA đã cụ thể và rõ ràng hơn trước rất nhiều, cụ thể, NĐ 115/2024/NĐ-CP quy định:

“Điều 51. Thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất của nhà đầu tư trúng thầu

1. Nhà đầu tư trúng thầu trực tiếp thực hiện dự án hoặc thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Nhà đầu tư nước ngoài trúng thầu phải thành lập tổ chức kinh tế để được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.

Việc thành lập, tổ chức quản lý, hoạt động, giải thể tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật tương ứng với từng loại hình tổ chức kinh tế, pháp luật về đầu tư, doanh nghiệp, đất đai, kinh doanh bất động sản và pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

2. Trường hợp thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này, nhà đầu tư phải đề xuất trong hồ sơ dự thầu.

3. Tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này phải do nhà đầu tư trúng thầu nắm giữ 100% vốn điều lệ, đáp ứng điều kiện để được giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai và các điều kiện thành lập, tổ chức quản lý, hoạt động, giải thể theo quy định của pháp luật tương ứng với từng loại hình tổ chức kinh tế, pháp luật về đầu tư, doanh nghiệp, đất đai, kinh doanh bất động sản và pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

4. Tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập có quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Kế thừa quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trúng thầu theo cam kết tại hồ sơ dự thầu và quy định tại hợp đồng dự án;

c) Thực hiện nghĩa vụ tài chính về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Như vậy, quy định trên đã làm rõ và quy định theo hướng tạo thuận lợi, minh bạch hơn cho NĐT như sau:

Thời điểm xác định việc thành lập DN dự án: Từ khi NĐT lập hồ sơ dự thầu.

Mối quan hệ pháp lý giữa DN dự án và NĐT trúng thầu: NĐT trúng thầu là Công ty mẹ, nắm giữ 100% vốn điều lệ của DN dự án (trong trường hợp chỉ có 01 NĐT trúng thầu thì DN dự án là hình thức Công ty TNHH 1 TV do NĐT trúng thầu làm chủ sở hữu); trong trường hợp NĐT trúng thầu là liên danh thì DN dự án tổ chức theo hình thức Công ty TNHH 2 TV trở lên hoặc cổ phần (tùy thuộc vào số lượng thành viên của liên danh và lựa chọn của NĐT).

Ngoài ra, DN dự án được Kế thừa quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trúng thầu.

Về vốn điều lệ/vốn chủ sở hữu: Tuân thủ quy định của luật chuyên ngành, ví dụ, với dự án BĐS, DN dự án phải tuân thủ các điều kiện của một Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS 2023). Trong đó đáng lưu ý là quy định:

“Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án”.

Về việc được giao đất, cho thuê đất thực hiện DA: NĐ 115/2024/NĐ-CP đã quy định trực tiếp về quyền của DN dự án trong việc được giao đất, cho thuê đất thực hiện DA. Khoản 7 Điều 126 Luật Đất đai 2024 cũng quy định nội dung tương tự vào giao trách nhiệm về UBND tỉnh.

Các điều kiện để được giao đất, cho thuê đất thực hiện DA: Theo quy định tại Điều 122, 126 Luật Đất đai 2024.

Như vậy, hành lang pháp lý về việc thành lập và hoạt động của DN dự án đến nay đã được hoàn thiện, tương đối đầy đủ và minh bạch, tháo gỡ được các “điểm mờ, khoảng trống” trong các quy định trước đây. Hy vọng rằng bài viết này cung cấp các thông tin cần thiết, hữu ích cho những đơn vị, cá nhân có nhu cầu thành lập DN dự án.